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Lo sconto dei fondi immobiliari

In un mercato finanziario che sta subendo le ripercussioni di una crisi economica a livello globale, spesso sulle normali variabili di analisi dei bilanci e delle prospettive di redditività che concorrono alla corretta valutazione degli strumenti finanziari si impone una crisi di fiducia generalizzata degli investitori che intacca il livello di credibilità del sistema finanziario nel suo complesso.
In questo contesto, anche i fondi immobiliari vengono sottovalutati pur in presenza di una sostanziale tenuta del valore degli immobili e dei rendimenti percepiti attraverso i canoni di locazione a primarie società presenti in Italia.
Il fenomeno della "quotazione a sconto" suscita spesso forte interesse tra gli esperti e gli operatori del settore immobiliare, portando alla ricerca dell'individuazione dei fattori che concorrono al deprezzamento in borsa delle quotazioni dei fondi immobiliari.
La principale causa dello sconto è il basso volume degli scambi, ovvero la mancanza di liquidità delle quote che non permette l'immediata possibilità di smobilizzare grossi capitali, impedendo di fatto la possibilità ai grossi investitori e gestori di fondi comuni di investimento di utilizzare questi strumenti finanziari come componenti significative nelle scelte strategiche di asset allocation; in generale quindi il numero limitato di contrattazioni rende difficile una gestione dinamica attiva dei fondi detenuti in portafoglio.
In secondo luogo il timore per un aumento della percentuale di sfitto, che comporta la possibilità di un deprezzamento degli immobili, sommato alle discrete percentuali di indebitamento dei fondi, se pur entro i limiti stabiliti dai regolamenti e dalle leggi, portano in una situazione come quella attuale ad un accesso di prudenza nella valutazione dei livelli di redditività futuri e delle potenzialità di ricollocamento sul mercato degli immobili presenti nell'attivo dei fondi.
Ad una analisi più approfondita però, se confrontati con altre forme di investimento presenti sul mercato nettamente più rischiose come le azioni, i fondi immobiliari continuano ad offrire buoni rendimenti (nettamente superiori a quelli obbligazionari) e bassa volatilità, soprattutto grazie proprio all'opportunità offerta dalle quotazioni fortemente scontate in borsa di acquistare beni immobili di pregio a prezzi fortemente competitivi rispetto sia ai valori certificati nel NAV dagli esperti indipendenti che ai valori di mercato che è possibile trovare per un investimento diretto in immobili.
Infine dal punto di vista statistico ci sono delle correlazioni tra lo sconto dei fondi immobiliari e alcune caratteristiche peculiari dei fondi stessi, come la durata residua che implica un più ampio margine di incertezza nella valutazione futura o le differenze nelle modalità di costituzione (fondi ordinari o ad apporto) o nella politica di distribuzione dei proventi dei fondi.

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